賃貸オーナーの壁紙空室対策｜張替え費用と原状回復の負担、グレードの選び方

入居者の退去が決まるたびに、「壁紙は全部張り替えるべき？」「費用はどこまで入居者に請求できる？」と悩むオーナー様・管理会社のご担当者様は多いのではないでしょうか。壁紙は次の入居者の第一印象を左右する一方で、原状回復のルール上、年数がたつほどオーナー様の負担が大きくなる部分でもあります。この記事では、退去後の張替え判断、グレードの選び方、空室対策としてのアクセントクロス、空室期間を短くする段取りまでを整理しました。

「この部屋は全面張替え？部分補修で足りる？」というご相談は、退去後の室内の写真をお送りください。▶ LINEでチャット相談する（無料）

原状回復 オーナー 負担｜壁紙は6年でほぼオーナー負担に

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、壁紙（クロス）の耐用年数は6年とされ、経過年数に応じて入居者（借主）の負担割合が減っていく考え方がとられています。日焼けや家具の設置跡といった通常損耗・経年変化は貸主負担が原則で、2020年施行の改正民法でもこの考え方が明文化されました。

壁紙の経過年数	借主負担の割合（目安）
1年	約83％
2年	約67％
3年	約50％
4年	約33％
5年	約17％
6年以上	ほぼ0（残存価値1円）

※入居者の故意・過失による傷や汚れについて、入居時に新品だった壁紙が6年で残存価値1円になるものとして直線で計算した目安です。実際の負担は、契約内容や損傷の程度によって異なります。

つまり、6年を超えた壁紙の張替えは、実質的にオーナー様の負担になりやすいということです。入居者の過失による傷があっても、請求できる範囲は原則として傷のある面（1面）までとされ、部屋全体の張替え費用を求めるのは難しいケースが多くなります。一方、喫煙によるヤニ汚れや臭いが部屋全体に及んでいる場合は、部屋全体が対象になりうるとされています。また、6年を超えていても、故意の落書きを消す工事費などは借主負担となることがあります。入居者側から見た負担の考え方は 賃貸退去時の壁紙張替え費用相場 で解説しています。

大家 壁紙 張替え 費用のモデルケース（目安）

賃貸物件でよくある工事内容ごとの費用の目安です。量産クロス（スタンダード）・空室での施工を前提にした仮定の例で、下地の傷みや部屋の形によって変わります。

条件	施工範囲	費用の目安
1K・ワンルーム（壁天井40〜50㎡）	全面張替え	55,000〜70,000円程度
6畳の居室1室	壁＋天井	40,000〜55,000円程度
LDK（16〜20畳）	壁＋天井	95,000〜130,000円程度
汚れ・傷が1面だけ	面単位の張替え	20,000〜45,000円程度
小さな傷・はがれ	部分補修	15,000〜35,000円程度
穴やへこみがある面	下地補修＋面張替え	30,000〜60,000円程度

間取りの大きい物件は、部屋ごとの目安を組み合わせて考えるとイメージしやすくなります。

入居者 入れ替え クロスは全面か部分か｜判断の目安

入居者が入れ替わるたびに、全面張替えをする必要はありません。次のような基準で判断すると、ムダな出費を抑えられます。

• ✅ 全面張替えが向く：経過6年以上で全体が黄ばんでいる／ヤニ汚れが部屋全体に及んでいる／継ぎ目の開きや剥がれが複数ある
• ✅ 部分補修や面張替えで足りる：入居期間が短く汚れが一部だけ／傷が1面に集中している
• ⚠️ 部分的に新しくすると、同じ品番でも日焼けによる色の差が目立つことがある

賃貸の壁紙グレードは量産クロスで十分な理由

入れ替わりを前提にするなら量産クロス

賃貸物件では、量産クロス（スタンダード）を選ぶのが一般的です。入居者の入れ替わりに合わせて張り替える前提なら、厚手で高価なクロスを選んでも、その差を回収しにくいためです。量産品とハイグレード品の違いは 壁紙の種類と違い（量産品と1000番台） で詳しく解説しています。

物件内で品番をそろえ、記録しておく

物件内で使うクロスの品番を統一し、部屋ごとに記録しておくと、部分補修や次回の張替えの見積り・手配がスムーズになります。「どの部屋に、いつ、どの品番を貼ったか」の一覧があるだけで、色合わせの手間も減らせます。

廃番のリスクも見込んでおく

クロスは、メーカーの見本帳の改訂などで廃番になることがあります。量産品は定番の品番が多いものの、部分補修のたびに同じ品番が手に入るとは限りません。廃番に備えて、近い色柄の後継品に切り替えるタイミングを決めておくと安心です。

賃貸 オーナー 壁紙 空室対策｜アクセントクロスとペット可物件

アクセントクロスは「1面だけ」が基本

空室対策として取り入れやすいのが、壁1面だけ色や柄を変えるアクセントクロスです。1面だけなら材料費の差は小さく、張替えと同時に施工すれば手間もほとんど増えません。物件写真で部屋の印象を作りやすく、内見のときにも記憶に残りやすくなります。一方で、好みが分かれる色柄は逆効果になることもあります。

• ❌ 原色に近い濃い色や、存在感の強い派手な柄
• ❌ 部屋の複数の面に色を入れる
• ✅ グレージュ・くすみ系のブルー・木目調など、なじみやすい色をベッドやテレビを置く面に1面だけ

色選びの考え方は アクセントクロスをリビングで失敗しない選び方 が参考になります。

ペット可物件は「傷に強い素材」で守る

ペット可物件では、耐擦傷性のあるクロスや、腰の高さまでを保護する腰壁を取り入れると、退去のたびの補修範囲を抑えやすくなります。対策の種類と費用感は ペットの壁の傷を防止する対策 をご覧ください。

空室期間を短くする段取りと、請求トラブルを防ぐ注意点

退去から募集までの段取り

1. 退去立会い：傷・汚れを写真で記録し、入居者と一緒に確認する
2. 見積り：全面か部分かを決め、クロスの品番を確定する
3. 施工：1Kの全面張替えなら、空室で1日程度が目安
4. クリーニング：内装工事のあとにハウスクリーニングを入れると、仕上がった状態で募集できる

複数の部屋や物件の工事をまとめて依頼すると、日程が組みやすく、段取りのムダも減らせます。退去が重なる春先は予約が混み合いやすいため、早めの相談がおすすめです。

入居時・退去時の写真記録がトラブルを防ぐ

喫煙やペットによる汚れ・傷の請求は、入居時の状態が分からないと、借主負担の根拠を示しにくくなります。入居時と退去時に同じアングルで写真を残すことが、双方が納得できる精算の土台です。喫煙による汚れの考え方は 賃貸でタバコのヤニ汚れの壁紙、入居者の過失による損傷と保険の関係は 火災保険で壁紙の張替えはできる？ で解説しています。

よくあるご質問

Q. 入居者が入れ替わるたびに、全面張替えは必要ですか？

A. 必要ありません。経過年数と汚れ・傷の程度で判断し、状態がよければ部分補修とクリーニングで次の募集に進めることもできます。

Q. 以前と同じ品番が廃番になっていた場合は？

A. 近い色・質感の後継品や代替品から選びます。部分補修だと新旧の色の差が出やすいため、面単位や部屋単位で切り替える方がきれいに仕上がる場合もあります。

Q. 入居中の部屋でも張替えできますか？

A. はい、住みながらの工事にも対応しています。家具の移動や養生もこちらで行いますので、入居者の方と日程を調整していただければ進められます。

まとめ｜壁紙は「年数」と「状態」で判断し、1面の工夫で差をつける

賃貸の壁紙は、「年数」と「状態」で張替えの範囲を決め、浮いた予算を空室対策に回すのが無理のない考え方です。退去後の写真をお送りいただければ、全面か部分補修かの見立てと概算をお伝えします。部分補修で足りそうな部屋は、その見立ても含めてご案内しますので、複数の部屋・物件のご相談もお気軽にどうぞ。

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